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Logement, terrain, accès à la propriété: comment obtenir un crédit immobilier?

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier?

Le crédit immobilier est l’achat d’un terrain destiné à une construction immobilière à usage d’habitation (habitation professionnelle ou habitation personnelle) ou l’achat d’un immeuble (au sens juridique un immeuble est un bien qui ne peut être déplacé – contrairement à un bien meuble. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement ou d’une propriété) à usage d’habitation. Le crédit immobilier doit être contracté par une personne physique ou morale, en dehors de son activité professionnelle. Jusqu’au 1er juillet 2016 il pouvait également servir à des rénovations, réparations et entretien d’un immeuble si son montant dépassait 75 000 euros.

Les différents crédits immobiliers

Le prêt dit “classique”

Contracté entre un ménage désireux d’acquérir un bien immeuble ou de réaliser des travaux et un établissement bancaire, ce prêt n’est pas réglementé. La banque envoie par courrier (les frais sont pris en charge par l’envoyeur) une offre de prêt, qui prend en compte les revenus de l’emprunteur, au ménage qui l’accepte ou non dans les 30 jours suivant la réception du courrier. Cependant un délai obligatoire de réflexion est requis, l’emprunteur ne peut accepter l’offre de prêt qu’après 10 jours après sa réception. L’offre émise doit vérifier les capacités de remboursement du demandeur de prêt et l’informer des conséquences de la contraction d’un tel crédit, des risques de surendettement possibles et les mentions obligatoires.

Il n’y a pas de durée définie pour ce prêt, celle-ci est négociée entre le prêteur et l’emprunteur. En général un prêt immobilier classique dure 20-25 ans. Ce prêt n’a pas de montant maximum et le remboursement par anticipation est possible.

achat d'un logement ou travaux, crédit immobilier

Concernant le taux d’intérêt, celui-ci est défini par l’établissement bancaire auprès duquel le prêt est souscrit. Chaque établissement applique des taux d’intérêt différents, il est judicieux de les comparer avant de souscrire à un prêt! Le taux proposé peut être fixe, et non modulable jusqu’à la fin du prêt, il peut être indexé sur un indice (cours du CAC 40 ou taux interbancaire de la zone euro par exemple) on l’appelle le taux progressif, ou il peut être modulable c’est-à-dire qu’il varie en fonction de la situation de l’emprunteur. Bon à savoir: En cas de taux fixe, il est toujours possible de renégocier le prêt (pas seulement le taux) pour en obtenir un plus avantageux.

Des garanties sont demandées à l’emprunteur, celles-ci prennent la forme de cautionnement bancaire (l’emprunteur doit présenter une caution, quelqu’un qui se porte garant en cas de défaut de paiement de sa part) ou d’une hypothèque de bien (un bien est porté comme caution du prêt. Si l’emprunteur ne peut rembourser son prêt, le bien hypothéqué revient au prêteur qui le revendra pour se rembourser). Une assurance (notamment en cas de décès ou de parte d’emploi de l’emprunteur) est également requise, le choix de cette assurance revient à l’emprunteur. La banque peut également exiger, demander à l’emprunteur d’ouvrir un compte dans son établissement pour ce prêt, et d’y inscrire également ses revenus d’activités (il ne peut vous l’imposer), ce que l’on appelle une “domiciliation bancaire”. 

Le prêt à taux zéro

C’est un prêt aidé par l’Etat. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale les deux dernières années avant la souscription de ce prêt, alors vous pouvez en être bénéficiaire sans condition de ressources. Le logement concerné peut être neuf ou ancien mais ayant été soumis à des travaux. Ce logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard une année après la fin des travaux ou une année après son acquisition; il ne peut être loué pendant les 6 premières années suivant le versement du prêt.

Bon à savoir: Le prêt ne permet pas de financer intégralement l’achat du logement mais seulement une partie. Le reste est à la charge de l’emprunteur soit par une contribution personnelle soit par d’autres prêts.

Le montant maximum du prêt à taux zéro est de 40% du coût de l’opération, ce pourcentage dépend de la zone où est situé le logement et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. La durée de remboursement du prêt oscille en général entre 20 et 25 ans, avec une première période de non-remboursement du prêt (5-15 ans) et une seconde période de remboursement du prêt (10-15 ans).

Le Plan Epargne-Logement (PEL)

Ce plan consiste à bloquer une épargne pendant 4 ans. A terme il permet de soit clôturer l’épargne (récupérer l’argent et les intérêts), soit poursuivre le blocage soit permettre l’obtention d’un prêt immobilier à un taux privilégié et de bénéficier d’une prime de l’Etat.

Le PEL doit servir à l’achat ou la construction d’un logement destiné à être la résidence principale de l’emprunteur soit au financement de travaux dans un logement destiné à être la résidence principale de l’emprunteur.

Des garanties sont demandées à l’emprunteur, celles-ci prennent la forme de cautionnement bancaire (l’emprunteur doit présenter une caution, quelqu’un se porte garant en cas de défaut de paiement de sa part) ou d’une hypothèque de bien (un bien est porté comme caution. Si l’emprunteur ne peut rembourser son prêt, le bien hypothéqué revient au prêteur qui le revendra pour se rembourser). Une assurance (notamment en cas de décès ou de perte d’emploi de l’emprunteur) est également requise, le choix de cette assurance revient à l’emprunteur. La banque peut également exiger, demander à l’emprunteur d’ouvrir un compte dans son établissement pour ce prêt, et d’y inscrire également ses revenus d’activité (il ne peut vous l’imposer), ce que l’on appelle une “domiciliation bancaire”.

Les intérêts produits pendant la période de blocage de l’épargne déterminent le taux d’intérêt qui sera appliqué au prêt ainsi que sa durée.

Le montant du prêt est plafonné à 92 000 euros, la durée de remboursement se situe entre 2 et 15 ans et le remboursement anticipé est possible pour ce type de prêt.

Le prêt conventionné

Il s’agit d’un prêt immobilier classique mais souscrit auprès d’un établissement financier ayant conclu une convention avec l’Etat. Ce prêt peut être utilisé pour financer intégralement la construction, l’achat ou les travaux d’un logement neuf ou ancien. Il ne s’agit pas d’un prêt à taux zéro car il est soumis à des taux d’intérêt à rembourser définis selon la durée de l’emprunt et selon l’établissement financier auprès duquel le prêt est souscrit. Bon à savoir: Il donne accès aux APL (Aides Personnalisées au Logement) et aucune condition de ressources n’est requise. La durée de remboursement est de 5 à 35 ans. Bon à savoir: Le prêt conventionné ne peut être complété par un prêt immobilier dit classique!

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Ce prêt a la particularité d’être soumis à des conditions de ressources. En effet, il est destiné à rendre la propriété accessible aux ménages à revenus modestes. Seul un établissement financier ayant conclu une convention avec l’Etat peut souscrire ce prêt. Celui-ci peut servir au financement intégral de l’acquisition ou la construction d’un logement destiné à être la résidence principale du ménage, avec ou sans travaux d’amélioration et est soumis à des taux d’intérêt. Ce prêt n’est accessible que sous condition de ressources qui varient selon la zone où le logement est situé et le nombre de personnes destinées à occuper le logement. La durée de remboursement varie entre 5 et 25 ans et le taux d’intérêt dépend de la banque à laquelle le prêt est souscrit ainsi que la durée du prêt.

A savoir: Si l’opération auquel le prêt est destiné n’est pas réalisée dans les 4 mois suivant l’acceptation du prêt, celui-ci est annulé de plein de droit et l’emprunteur doit rembourser la somme prêtée et les intérêts dus.

Comment obtenir un prêt immobilier?

Les banques se montrent encore très frileuses et évaluent rigoureusement le dossier avant d’accorder ou un non un prêt. Vous trouverez ci-dessous quelques conseils pour présenter votre meilleur profil au banquier:

  • L’endettement de l’emprunteur ne doit pas être trop élevé. Il est recommandé de solder au préalable ses crédits à la consommation ou autres prêts ou de les regrouper. Au-delà d’un taux d’endettement de 33% il sera difficile d’obtenir un prêt!
  • La situation professionnelle du demandeur de crédit doit être stable.
  • Le compte bancaire de l’emprunteur ne doit pas présenter des incidents récurrents ou des cumuls de découverts dans les mois précédant la demande de crédit.
  • Un divorce en instance a souvent un effet prohibitoire dans une demande de crédit.Crédit immobilier
  • Un demandeur de crédit fiché à la Banque de France (FICP) se verra refuser sa demande dans tous les établissements financiers. Retrouvez ici plus d’informations sur les fichiers FICP.
  • Maximisez votre apport personnel. Une contribution est souvent requise à hauteur de 10% du montant total de l’opération (les frais d’agence sont considérés dans le prix de vente) en plus des frais notariés et des garanties à apporter (caution par exemple). Bon à savoir: Si la contribution personnelle est à hauteur de 20-30% du montant total, les taux d’intérêt appliqués au prêt seront d’autant plus avantageux.
  • Consultez la collectivité dans laquelle l’immeuble se situe. Certaines collectivités accordent des aides à l’achat immobilier, à l’instar de Paris (Prêt Paris Logement à Taux Zéro), les Hauts-de-Seine, Nantes, Toulouse, Marseille.

Les critères “classiques” des banques lors de l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur sont les suivants: des revenus mensuels 3 fois supérieurs aux charges mensuelles, les 3 derniers relevés de compte, un éventuel comportement régulier d’épargne, la stabilité professionnelle (ancienneté, nature du contrat, domaine d’activité etc.)

A savoir: Les frais de dossier de la banque s’élèvent en général à 1% du montant emprunté.

Qu’est-ce qui a changé en 2016?

Afin d’harmoniser les règles bancaires et financières au niveau européen, l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 modifie les dispositions des crédits immobiliers qui sont entrées en vigueur au 1er juillet 2016.

  • Avant le 1er juillet 2016, les crédits destinés à financer les travaux d’un immeuble (entretien, rénovations) dont le montant était supérieur à 75 000 euros étaient considérés comme des crédits immobiliers. Désormais seuls seront considérés comme crédits immobiliers les crédits garantis par une hypothèque, quelque soit leur montant ou leur objet. Désormais est considéré comme crédit immobilier tout crédit destiné au financement de la construction, de l’achat ou de travaux d’un immeuble à usage d’habitation quelque soit le montant du prêt, ainsi que les crédits garantis par hypothèque.
  • Obtenir un crédit immobilierUne fiche standardisée européenne (FISE) a été créée pour mieux informer l’emprunteur et comparer les offres de crédit disponibles sur le marché. Les établissements financiers sont tenus de mettre à disposition du public toutes les informations concernant leurs produits.
  • La solvabilité de l’emprunteur doit être analysée sur des critères de revenus économiques, de dépenses, d’épargne, dettes, engagements financiers etc. L’emprunteur doit être informé de cette analyse de manière claire et simple. Le prêteur est tenu de consulter le Fichier National des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers de la Banque de France (FICP) dans le cadre de cette analyse. Suite à cette étude, l’emprunteur devra être informé de l’accord ou non du prêt.
  • Le prêteur doit informer l’emprunteur des modalités et dispositions du crédit et prévenir des risques de la souscription à un crédit (risque de surendettement).
  • L’évaluation du bien immobilier est désormais facultative et doit être réalisée par un expert en évaluations immobilières indépendant du processus du prêt.
  • Le calcul du Taux Effectif Global (TEG) est modifié, celui-ci devient le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).
  • La publicité est soumise à un encadrement renforcé.
  • Les représentants du prêteur ont une obligation de compétence professionnelle et sont tenus d’avoir suivi une formation adaptée à leur activité.

En cas de refus de prêt

Si l’emprunteur souscrit plusieurs prêts pour financer son opération, s’il se voit refuser l’un des prêts et que celui-ci correspond à au moins 10% du montant total de l’opération, les autres prêts souscrits à cet effet sont annulés. Cependant si l’emprunteur ne parvient pas à rassembler le financement nécessaire dans le délai (minimum un mois) prévu dans l’avant-contrat de vente (promesse de vente), il peut récupérer son acompte déjà versé. Si une banque refuse un dossier, il est tout à fait possible de le présenter à une autre banque! En effet celles-ci ont des critères qui diffèrent.

Retrouvez toutes les informations sur les types de prêt immobilier et les prêts complémentaires sur le site du gouvernement.